Läs mer

Teknisk Rådgivning

I vår rådgivande roll tar vi bland annat fram beslutsunderlag för BRF-styrelser, hanterar vattenskador, utför mindre upphandlingar och projekt, agerar tekniskt bollplank, har koll på besiktningar och arbetar strategiskt med underhållsfrågor.

Underhållsplan

Har din bostadsrättsförening en underhållsplan?

Vi rekommenderar alla våra kunder att upprätta en underhållsplan för att kunna planera och budgetera för fastighetens framtida underhåll.

En underhållsplan sträcker sig mellan 30–40 år framåt i tiden. Underhållsplanen är ett värdefullt arbetsverktyg som bör uppdateras med jämna mellanrum för att vara ett ”levande” dokument.

Vi hjälper er gärna med att upprätta en underhållsplan tillsammans med vår samarbetspartner.

Vid omfattande underhållsprojekt eller om en viss specialistkompetens krävs så kan vi hjälpa er att hitta rätt konsult för ändamålet samt företräda er i de olika projektstadierna förstudie, upphandling och under projektets gång.

Årlig statusbedömning

Som komplement till underhållsplanen erbjuder vi en statuskontroll av fastigheten. Här lokaliseras okulära fel och brister som kan ligga till grund för att kortsiktigt planera underhållet. Vi sammanställer ett protokoll med information om när aktuella fel eller brister bör avhjälpas. Ni får då en tydligare bild av vilken typ av underhåll som bör prioriteras och planeras både på kort och lång sikt.

Överlåtelsekontroller

En överlåtelsekontroll är en kontroll av en lägenhet i samband med en överlåtelse.

Observera att kontrollen handlar om att upptäcka väsentliga fel som är till skada för föreningen. Det handlar inte om att skyldiggöra enskilda medlemmar utan att skydda övriga.

Syftet med överlåtelsekontrollen är att styrelsen ska ha ett underlag på:

1. Om några felaktigheter eller olovliga ingrepp har skett i de installationer, värme- och ventilationssystem som är föreningens ansvar.

2. Att samtliga renoveringar eller förändringar i lägenheten som utförts har anmälts till styrelsen och att de har godkänts enligt föreningens rutin för ombyggnation.

Fastighetsägarens egenkontroller

– Upprätta regler, rutiner och processer

Styrelsearbetet blir mycket enklare och roligare med rutiner och processer att luta sig emot. Vi hjälper fastighetsägaren att upprätta regler och rutiner för styrelsens arbete både för de områden som är lagstadgade och ingår i fastighetsägarens egenkontroll men även de regler och rutiner som underlättar styrelsearbetet.

 Exempel på rutiner:

–     Ombyggnationer i lägenheter
–     Klagomål
–     Störningar
–     Markiser
–     Komfortvärme
–     Inglasning av balkonger
–     Föreningens egenkontroll

Egenkontrollen fungerar även utmärkt som underlag då Miljöförvaltningen gör tillsyn hos dig som är fastighetsägare för att kontrollera att Miljöbalken följs och att det finns en fungerande egenkontroll.

Energibesparande åtgärder

Energin är oftast den största kostnaden för en bostadsrättsförening.

Vi upplever att fler och fler fastighetsägare har ett intresse av energibesparande åtgärder, men att det ibland kan vara svårt att veta vilken typ av åtgärd man bör investera i. För att kunna ge konkreta förslag behöver man först utföra en energikartläggning av fastigheten.

Vår samarbetspartner utför energikartläggningen, en analys som pekar på vilken typ av investering som är lönsam. När fastighetsägaren får ta del av kostnadskalkyler och återbetalningstider på olika typer av investeringar så blir det enklare att fatta lönsamma beslut.

Myndighetsbesiktningar

En myndighetsbesiktning är en kontroll eller uppföljning av tekniska system och fysiska förutsättningar för att tillgodose en säker, hälsosam, funktionell och tillgänglig byggnad. Besiktningarna är reglerade via lag och ska utföras med ett fastställt intervall. Det är styrelsen i en bostadsrättsförening som är ansvarig för att besiktningarna utförs och blir godkända. Vi på Habitek kan hjälpa er med att upprätta en plan för när de ska utföras, bevaka den samt planera in och se till att besiktningarna blir utförda.

Exempel på myndighetsbesiktningar:

–    Obligatorisk ventilationskontroll (OVK)
–    Energideklaration
–    Hissbesiktning
–    Motordrivna portar
–    Skyddsrum
–    Tryckkärl
–    Lyftanordningar

Obligatorisk ventilationskontroll (OVK)

OVK är en regelbunden myndighetsbesiktning vars syfte är att verka för en god inomhusmiljö. I flerbostadshus ska OVK utföras med ett intervall av 3 eller 6 år beroende på vilken typ av ventilationssystem som betjänar fastigheten. Olika typer av verksamhet kan också ställa krav på det tätare intervallet, 3 år.

Arbetet brukar föranledas av en kanalrensning. Kanalrensningen säkerställer att ventilationskanalerna är rena från smuts, fett och damm, så att det finns god förutsättning för att rätt luftflöde kan passera kanalen.

Därefter utförs själva kontrollen av ventilationsanläggningen (OVK). Här noteras vilket ventilationssystem som används och man säkerställer att rätt ventilationsdon och ventiler finns. Luftflödet mäts (l/s), man kontrollerar att det inte finns bakdrag eller felaktiga installationer och man bedömer luftventiler och kanalers skick. Allt protokollförs.

Nästa steg är att åtgärda anmärkningarna som är noterade i OVK protokollet. När alla anmärkningar är åtgärdade och godkända, först då kan OVK besiktningen godkännas. Protokollet skickas in till kommunens stadsbyggnadskontor.

Vi hjälper er gärna med att ta in offerter på kanalrensning, OVK samt arbetet med att åtgärda anmärkningarna som är noterade i protokollet. Vi gör även beställningar, kontaktar aktuella boende och samordnar allt från kanalrensningen till godkänd OVK. Vi arbetar sedan lång tid tillbaka tillsammans med en samarbetspartner med många års erfarenhet i branschen.

Energideklaration

Flerfamiljshus omfattas av krav om giltig energideklaration. Deklarationen är giltig i 10 år. Syftet med energideklarationen är att främja effektiv energianvändning och samtidigt säkerställa gott inomhusklimat. Energideklarationen ska ge fastighetsägare en fingervisning om energibesparande åtgärder.

Vi samarbetar med en energikonsult som utför en inventering av energisystemen och förbrukningen i er fastighet och som sedan upprättar energideklarationen för er.

Systematiskt brandskyddsarbete (SBA)

Systematiskt brandskyddsarbete handlar om att ha ordning och reda på brandskyddet både tekniskt och organisatoriskt. Kortfattat handlar det om att förebygga brand och begränsa skador.

Arbetet sker i 3 steg.
Steg 1, här utförs en inventering, en nulägesanalys av fastighetens brandrisker och brandskydd i föreningens allmänna utrymmen.
Steg 2, här upprättas en SBA pärm med underlag för att genomföra det systematiska brandskyddsarbetet.
Steg 3, här vidtas eventuella åtgärder som framkommit vid inventeringen.

Hos vår samarbetspartner arbetar riskinspektörer med bakgrund inom brandförsvaret med mycket god kunskap vad gäller lagkrav och riskbedömningar. De hjälper er att identifiera risker och föreslå kostnadseffektiva lösningar för att upprätthålla lagkrav och personsäkerhet i er fastighet.

Övriga åtgärder som är reglerade via lagstiftning

Det här är åtgärder som regleras via tex Plan och bygglagen (PBL), Lagen om skydd mot olyckor (LSO), Boverkets föreskrifter, Miljöbalken mm.

Exempel på åtgärder:
Systematiskt brandskyddsarbete (SBA)
PCB
Radon
Belysning
Asbest
Lekplatsbesiktning
Hissar

Radon

Radon är en osynlig och luktfri gas som kan vara skadlig för hälsan.

För att ta reda på mängden av radon i inomhusluften så kan den mätas med hjälp av t.ex. en spårfilm. Riktvärdet är 200 Bq/m3. Överstiger radonhalten riktvärdet anses det vara en olägenhet för människors hälsa. Kommunen har tillsynsansvaret för att fastighetsägaren följer bestämmelserna i miljöbalken. De kan därmed kräva att en fastighetsägare undersöker och åtgärdar radonhalten i sitt hus. Vi kan hjälpa er med att ta in offerter på mätningar och åtgärder. Även göra beställningar, koordinera och sammanställa mätningar och verka för att slutresultatet ligger inom riktvärdet.

 

Om det skulle vara så att du inte hittar det du söker eller har övriga frågor så tveka inte över att ta kontakt med oss.

Tillbaka till Teknisk fastighetsförvaltning